生前贈与と不動産取得税の関係

相続税の対策として不動産の贈与を検討される方もいらっしゃると思います。
しかしながら、不動産を贈与や売買時によって取得すると「不動産取得税」という税金が課されるのをご存じでしょうか。

不動産取得税は相続以外の方法である売買や贈与により不動産（土地・建物等）を得た人に納める義務が生じる税金です。不動産の取得に際して有償・無償であったかや登記がされているかなどは関係なく、課税対象となります。たとえ等価交換で不動産を取得したとしても不動産取得税が課されるので注意しましょう。

なお、不動産取得税には軽減措置が設定されているため、必ずしも既定税率分の額を納める必要があるとは限りません。取得した不動産が新築か中古かなど適用要件の定めがあるので、生前贈与で不動産を取得した際には確認しておきましょう。

生前対策として不動産の贈与を検討する場合、最終的な目的は相続税額を減らすことです。

しかしながら生前贈与により不動産を譲渡すると、取得した人には不動産取得税が課されます。不動産を譲渡した分だけ相続税額が少なくなる可能性はありますが、贈与時に支払うべき税金の総額が上回ってしまったら税金対策としては意味がありません。

それゆえ、生前に贈与すべきか相続時に承継すべきかの判断は、安易に行わずにしっかりと税額のシミュレーションをしたほうがよいでしょう。

そもそも不動産を一括で譲渡すると、相続時よりも贈与時の方が納めるべき税金額が高くなるのが通常です。しかしながら節税対策として生前贈与が検討されるのは、贈与には要件を満たすことにより税金を控除できる制度が設定されているからです。

例えば、制度のひとつである「夫婦間での居住用不動産の贈与」を利用すると、婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与する場合については2,000万円まで贈与税を控除できます。

ただし贈与税はゼロとなりますが30万円程度の不動産所得税が生じることとなるため、必ずしも相続時に承継するより得策となるとはいいきれません。また不動産登記に必要な「登録免許税」も原因が贈与よりも相続の方が、税率が低く設定されています。

相続には配偶者の税額の軽減制度があり軽減できる額も大きいため、そちらを利用した方が納税の総額は抑えられる可能性も考えられるでしょう。

「生前贈与＝節税」というように安易に判断するのではなく、全体の費用等も考慮したうえで選択されることをおすすめいたします。

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